三种车位的成本分摊与涉税处理

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　　近来，有不少读者朋友来电向沥呕君咨询，有关不同车位的成本分摊及计税问题。在沥呕君看来，大家之所以会对这类问题产生疑问，其主要原因在于车位的分类分型较多，再加上各地税局的执行口径不一所致。针对这个问题，我们将不同车位的分类与归属、成本分摊与计税方法逐一梳理了一番，并结合市场中存在的主流意见，尤其是对于存在争议较多的地方，进行了总结归纳，在此分享给大家。如果仍有疑问或者建议，欢迎与我们进一步沟通交流。

名称土地是否公摊所有权收益交易方式地上车位划线车位公共通道是全体业主全体业主出租车库土地使用权否开发商开发商产权交易地下车位产权车位建设车位地下空间转让使用权人防车位人防国家长租合同

　　01、地下车位分类

　　根据建造的目的不同，地下停车场所主要有以下三种：

　　1、无产权车位：在建造地下基础设施时附带形成的空间。具体又可细分为：

　　1-1人防车位：项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府人防办，属于国有资产。开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售。

　　1-2非人防无产权车位：测绘报告中明确为不分摊的公用面积，同时也不属于人防设施，在商品房销售合同中也未明确车位的归属。

　　2、产权车位：通过规划设计，专门建造的地下停车场所。

　　02、地下车位归属

　　产权车位和人防车位，在车位的归属上，权属都是无可争辩的。在未出售或出租前，前者属于开发商，而后者属于国家。

　　无产权非人防车位(表1中的建设车位)，由于车位的确是建在公共基础设施上，开发商也付出了相应的成本，目前也无明文对此进行产权界定，因此在归属问题上，一直都存在着争议和讨论。

　　但是，在实务操作中，政府部门基本遵循物权法，对无产权非人防车位进行使用权的界定。

　　《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。

　　“只要地下停车位不属于地下人防工程，由开发商投资建造，建造成本也未摊入住宅商品房及其他车库的成本中，而且地下车位的面积未计入公摊面积，那么即使没有产权证，该小区业主所购买的地下车位也受到法律的保护”。

　　注：一旦计入公摊，权属自然归为全体业主所有。

　　换言之，开发商可以合法销售地下非人防车位使用权。虽然不计容非人防车位无法办理产权登记，但是无产权，不等于没有使用权和转让权。

　　03、成本分摊与计税方法

　　1、产权车位

　　国税发31号文第33条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

　　根据上述文件，产权车位应作为开发企业开发的一个产品类型，其成本单独核算。也就是说，将其当做商业产品来考虑。

　　产权车位的成本核算方式主要有以下两种计算方式。

　　第一种：按照总成本与总可售面积分摊计算地下车位成本。

　　将地下车位成本与住宅、商业等业态成本按照总可售面积进行平均计算。这种模式，虽然计算简单明了，但是不能比较准确的反映各业态的开发产品成本。主管税务机关在对房地产开发企业进行企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时，多采取此种方法。

　　其计算公式为：

　　地下车位开发成本=开发成本总额÷(住宅可售面积+地下车位可售面积)×地下车位可售面积

　　第二种：把地下车位作为单独的成本核算对象，与此相关的成本费用采取直接计入与分配计入相结合方式，计算地下车位成本。

　　这种计算方式能比较准确的反映各业态(住宅、地下车位、商业等)的开发产品成本。企业希望主管税务机关对房地产开发企业进行企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时，采取此种模式。原因很简单，高溢价部分的商业和住宅能够尽可能地摊多一些成本。

　　2、人防车位

　　(1)成本分摊

　　同样根据国税发〔2009〕31号第三十三条规定：利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

　　换句话说，其开发成本已经全部分摊到其它可售面中。因此，在讨论人防车位的涉税事项中，只能计算收入，成本按照0来处理。

　　(2)税务处理

　　增值税

　　如果一次性转让永久使用权(即一次性性签定20年以上，含20年)则按照销售不动产征收增值税。否则，按不动产租赁增收增值税。

　　企业所得税

　　主流观点：若转让永久使用权，则按照销售，一次性确认收入;否则，按照租赁处理，可在租赁期内分期确认收入，分期缴纳企业所得税。

　　土地增值税

　　主流观点是：在缴纳土增税时，人防车位的收入，不作为土增税收入，而其开发成本，可按照基础设施均摊在其它可售面积中作为扣除项。

　　房产税

　　按照租金的12%，从租计征房产税。

　　3、不计容非人防车位(建设车位)

　　不计容人防车位的成本计算和涉税处理，一直存在着激烈的争议，但目前也逐渐形成了主流观点。这里只讲述目前已形成的主流税务处理口径，通过主流处理方式来理解不计容非人防车位的实质性质。

　　实际工作中，大部分房企将不计容非人防车位进行独立核算。

　　(1)成本分摊

　　土地成本

　　不计容的建筑面积不分摊土地成本。

　　开发成本

　　首先明确一点，地下车位是利用地下基础设施形成的，其首要功能是作为地上建筑的基础，其次才是作为日常停车使用。作为地下基础，其形状分布、墙、柱等布局并不是出于停车最优化考虑，因此将地下成本全部确认为车位成本并不合理。

　　其成本计算公式为：地下成本(不含地下专属成本)÷建筑面积+地下专属成本÷车位面积

　　按照这种口径，目前一个车位的建造成本大概在10-15万元左右。

　　(2)税务处理

　　增值税

　　尽管不能办证，但遵循“实质重于形式”的原则，转让永久使用权的，应按销售不动产处理。

　　国家税务总局在2016年5月份的营改增政策解答中明确提到：

　　问：出售车位或储藏间，没有独立产权，是否按不动产出售处置?

　　答：按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理”。

　　企业所得税

　　车位使用权转让一次性计入收入。

　　土地增值税

　　目前关于不计容非人防车位的是否需要缴纳土增税，争论比较激烈，各地口径不一。

　　国家层面:

　　(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项：

　　停车场(库)等建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　该文件说明得比较明确，停车场(库)建成后有偿转让的，应该作为收入计算，并准予扣除成本、费用，并没有强调有无产权。也就是在土增税清算时，需要计算收入，并准予扣除相应的成本。

　　地方政策:

　　苏地税规[2015]8号关于车库(车位、储藏室等)问题：不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)，缴纳土地增值税，计入收入，准予扣除成本。随房附赠的车库(车位、储藏室等)，无论能否办理权属登记手续，房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算成本费用。

　　吉地税函[2012]54号：房地产开发企业将开发的无产权的地下车位(库)出租或自用，产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本、费用。

　　从上述规定来看，各地税局在土增值税方面，执行口径有一定的差异，希望大家在实务中应该多跟主管税局沟通，充分了解地方政策和执行口径，做到知己知彼。

　　来源：投拓狗日记

车位各税种涉及事项简述

　　对于很多城市而言，车位都是非常难卖的，沉淀货值，如果车位估价比较高的话，大部分利润会沉淀其中，考虑房地产开发的特点与一般制造业不同，其实生命周期是阶段性，不是持续经营的。

　　一、增值税

　　1、地价抵减销项和车位没有关系，地上可售。

　　2、人防车位以租代售，即使不开票就开收据，增值税别忘记。

　　二、土增税

　　1、有没有产权，纳不纳入清算范围，各地不同，要了解地域性;

　　2、分摊不分摊地价，怎么分摊地价各地也不同;

　　3、人防车位当配套，实现方式各地也有不同;

　　4、车位参与分摊成本，除了建安外，其他哪些可以不参与分摊，有多少空间可争取;

　　5、车位没办法去化，非住宅的正增值又很高，车位的负增值没办法兑现，怎么办?

　　三、企业所得税

　　1、是否适用33条，无产权目前看基本没有问题，有产权的各地都有差异;

　　2、假设要分摊成本，怎么分摊成本呢，留多少的问题，成本留多了，形成未弥补亏损，怎么破?

　　四、房产税的问题

　　无产权车位销售是否要缴纳房产税的问题?

　　五、土地使用税问题

　　地下车位是否要纳入整体可售面积来计算呢?

　　六、可能的操作空间：

　　1、明确地下车位的土地成本，在土地出让合同就明确约定，减少地下车位带走的土地成本;

　　2、未售车位做股东实物分配，或者打包物业销售，或者找销售公司先行持有后转让……

　　3、看看当地是否有基准地价，是否能参考基准地价在土增税中进行分摊

　　4、车位按照受益属性，仅参与建安的分摊

　　5、车位按照功能属性，正负零之上归集地上部分，地下室在地上地下进行分配

　　6、车位的面积尽可能小，某些地方可以划线面积分摊，某些地方可以测绘寻找空间，尽可能减少公摊，把公摊部分分给梯间和配套用房。

　　来源：行成思语 作者：槿思成