房地产营改增之初，国家为了平衡财政入库，在财税[2016]36号文中规定，房地产开发企业销售不不动产，在一般征收的情况下，需要按照预收款3%预缴增值税。但是，随着现在国家不断加强房地产宏观调控的情况下，很多房地产开发公司的利润率已经大大缩减，很多房地产公司出现了按照预收款3%预缴的增值税远远大于正常销售房屋按照销项税-进项税应该缴纳的增值税，甚至有些开发项目销项税额已经和进项税额倒挂，正常不仅不需要缴纳增值税，还出现了留抵进项税的问题。

　　按照国家政策规定，留抵进项除有特殊规定外(比如《国家税务总局关于办理增值税期末留抵税额退税有关事项的公告》(国家税务总局公告2019年第20号))，其他留抵进项税是不退税的。但是，对于预缴的增值税，既然是预缴，多于纳税人实际应该缴纳的增值税，就应该退还给纳税人。但是，目前，对于房地产预缴增值税出现多交情况，现实中很难办理退税。

　　针对这个问题，在国家没有明确规定前，房地产开发企业在资金链越来越紧张的情况下，也是想尽一切办法去应对。总体来看，目前有几种方式：

　　1、预售房时，不开具不征税的预收款发票，直接按正常9%的税率开具发票，不进行增值税预缴。由于进项税大于销项税，不需要缴纳增值税。等到销项税大于进项税时才纳税;

　　2、由于系统有预警，房地产开发公司预收款不预缴增值税，税务机关不同意。但预缴了到最后实际多缴了，又迟迟不明确能否退。因此，大家想到了另外一个文件《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》(国税发[2004]112号)：对纳税人因销项税额小于进项税额而产生期末留抵税额的，应以期末留抵税额抵减增值税欠税。那房地产公司是否可以这么操作，对于预收款正常进行预缴增值税申报，但当月申报了却不缴纳，形成欠税。这样，待下个月申报时，用进项留抵税额抵减的上个月欠税，这样来解决。唯一的问题就是产生一点滞纳金的成本。

　　对于第二种方法，税务机关是否认可呢?目前我们搜索到有两种不同的观点：

　　不同意的观点：河北省税务局(原文链接https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=78b2f69eccad4c27967827f6e6da6d6c)

　　房地产进项留抵税额是否可以抵减增值税预交税款欠税

　　问题内容：我公司为房地产开发企业，目前处于预售阶段，按实收款申报增值税预交税款，因公司资金周转困难，难以按时缴纳税款，请问我司是否按照《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》(国税发[2004]112号)规定，用进项留抵税额抵减增值税预交税款欠税。

　　答复机构：河北省税务局

　　答复时间：2021-08-11

　　答复内容：根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)》的规定：

　　七、关于房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款问题

　　房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。

　　例如：2016年8月，某适用一般计税方法的房地产开发企业取得不含税销售收入1000万元，应当预缴增值税30万元，当月该公司留抵税额50万元。此时，该公司应当缴纳预缴增值税30万元，50万元留抵税额继续留抵，而不允许以留抵税额抵减预缴税额。

　　在纳税申报上，当月有留抵税额时，《增值税纳税申报表》主表第24行“应纳税额合计”为0，第28行“分次预缴税额”也为0，可见不能相互抵减。

　　在会计处理上，预缴的增值税一般在“应缴税费—未缴增值税”科目借方记载，而增值税留抵税额在“应缴税费—应缴增值税(进项税额)”专栏记载。两者属于不同的会计科目，不能相互抵减。

　　同意的观点：合肥市税务局、安徽省税务局

　　(1)标题进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知(原文链接：http://anhui.chinatax.gov.cn/jact/front/front_mailpubdetail.action?transactId=86411&sysid=23)

　　内容您好，根据办件编号JZXX20210301276房地产进项留抵税额是否可以抵减增值税预交税款欠税内容尊敬的领导!我公司为房地产开发企业，目前开发的项目暂未交付业主，按实收款申报增值税预交税款，因公司资金周转困难，难以按时缴纳税款，请问我司是否按照《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》(国税发[2004]112号)规定，用进项留抵税额抵减增值税预交税款欠税。请问领导具体通过进项留抵退税抵减增值税预交税款欠税在税务系统如何操作?

　　办件编号JZXX20210601303提交时间2021-06-24 09:05

　　处理情况

　　处理状态处理完毕

　　答复内容：根据《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》(国税发〔2004〕112号)：“一、对纳税人因销项税额小于进项税额而产生期末留抵税额的，应以期末留抵税额抵减增值税欠税。……三、为了满足纳税人用留抵税额抵减增值税欠税的需要，将《增值税一般纳税人纳税申报办法》(国税发〔2003〕53号)《增值税纳税申报表》(主表)相关栏次的填报口径作如下调整：(一)第13项‘上期留抵税额’栏数据，为纳税人前一申报期的‘期末留抵税额’减去抵减欠税额后的余额数，该数据应与‘应交税金——应交增值税’明细科目借方月初余额一致。(二)第25项‘期初未缴税额(多缴为负数)’栏数据，为纳税人前一申报期的“期末未缴税额(多缴为负数)”减去抵减欠税额后的余额数。”您可参考上述规定。具体情况，建议与主管税务机关核实。若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

　　答复机构国家税务总局合肥市税务局答复时间2021-06-24 10:48

　　(2)标题房地产进项留抵税额是否可以抵减增值税预交税款欠税内容(原文链接：http://anhui.chinatax.gov.cn/jact/front/front_mailpubdetail.action?transactId=86219&sysid=23)

　　尊敬的领导!我公司为房地产开发企业，目前开发的项目暂未交付业主，按实收款申报增值税预交税款，因公司资金周转困难，难以按时缴纳税款，请问我司是否按照《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》(国税发[2004]112号)规定，用进项留抵税额抵减增值税预交税款欠税。

　　办件编号JZXX20210301276

　　提交时间2021-03-22 16:05

　　处理情况处理状态处理完毕

　　答复内容：

　　根据《关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》的规定，期末留抵税额可以抵减增值税欠税。

　　答复机构货物和劳务税处答复时间2021-03-26 08:52

　　当然，方法二的操作无论同意还是不同意，都属于不得已而为之的不正常做法。既然房地产企业预收款是预缴增值税，如果预缴多了就应该给予退税。我们既要纳税人依法纳税，也不能因为征管制度性缺陷而征过头税。因此，我们期待对于房地产行业增值税预缴退税问题能够尽快出台办法明确。

　　来源：财税星空 作者：herozgq

税局答复：房地产预缴增值税大于实际增值税税负，多预缴的增值税是否可以退税?

　　问题1：我司为一房地产项目，销售时按预收房款的3%预缴增值税，但项目接近尾盘，经测算发现实际的增值税税负率小于3%，请问多预缴的增值税是否可以退还?

　　答复时间：2021-11-25

　　答复机构：广东省惠州市惠城区税务局

　　惠州市12366纳税服务中心答复：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)相关规定：一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。上述回复仅供参考，具体以国家政策规定为准。

　　问题2：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。请问：房地产开发企业增值税预缴税款大于应纳税款的，差额部分什么时候可以退还?

　　答复时间：2021-06-02

　　答复机构：宁波市税务局

　　宁波市12366呼叫中心答复：根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号)第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　问题3：我司是一家房地产开发企业，假定预售阶段根据政策要求按3%预缴增值税6000万，房屋竣工交付后申报增值税，计算应缴纳增值税=销项税10000万-进项6000万=4000万(不考虑土地抵减)，实际申报缴纳增值税=应申报增值税4000万-预缴增值税4000万=0，请问剩余的2000万预缴增值税可以申请退税嘛?

　　答复时间：2020-07-13

　　答复机构：河南省税务局

　　一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定，第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%……第十四条，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)文件印发，以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。……

　　二、根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税〔2018〕32号)规定，第一条纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。……第六条本通知自2018年5月1日起执行。

　　三、根据《财政部 国家税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)规定，一、增值税一般纳税人(以下称纳税人)发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%;原适用10%税率的，税率调整为9%。……九、本公告自2019年4月1日起执行。

　　四、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，附件1……第四十五条，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天……

　　因此，根据上述文件规定及您的描述，如您单位是增值税一般纳税人的房地产企业，适用一般计税方法计税的，应按照财税〔2016〕36号文件第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。而房地产企业销售房地产项目纳税义务发生时间为交付房地产项目并取得索取销售款项凭据的当天。如您单位当时预缴增值税为6000万，纳税义务发生时实际申报缴纳增值税为4000元，未抵减完的2000元的预缴税款可以结转下期继续抵减。建议您参考上述规定，具体事宜可联系主管税务机关确认。

　　问题4：房开企业在预售阶段按3%预缴增值税，在后期纳税义务发生时申报销项税额，如果应纳增值税额小于已预缴的增值税额，公司又没有新的开发项目，多预缴的增值税是否可以申请全额退税?

　　答复时间：2021-02-26

　　答复机构：河北省税务局

　　根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定：

　　第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　第二十二条小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税〔2018〕32号)规定：

　　一、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

　　根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)规定：

　　一、增值税一般纳税人(以下称纳税人)发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%;原适用10%税率的，税率调整为9%。

　　感谢您的咨询!上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系河北税务12366或主管税务机关。

　　问题5：房地产企业整个项目为老项目，分为一期和二期。一期2017年底已销售完毕。二期在2018年10月预售部分房屋，增值税预缴税款申报表预缴增值税税款60万元，当月销售收入为0元，应纳税款为0元。二期因政策原因停建，企业在2020年4月退还购房户预收房款。企业预缴增值税因已无销售行为而无法实现抵减。企业通过更正申报将预缴税金填写在2018年10月一般纳税人申报表主表第27栏已缴税金60万元，从而形成多缴，问企业能够能否退税?

　　答复时间：2020-12-22

　　答复机构：安徽省税务局

　　12366纳税服务中心答复：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

　　一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　具体情形建议与主管税务机关核实。

　　问题6：我司为房地产企业，开发项目部分为简易计税，部分为一般计税。现简易计税部分完成竣工备案，简易计税计算的应纳增值税额为5400万，而项目累计预缴增值税为5900余万(含一般计税部分的预缴税额)，我司当期应缴税额5400万是否可抵减已预缴增值税5400万，即当期应纳增值税为0，剩余500万预缴增值税结转下期继续抵减?

　　答复时间：2020-10-30

　　答复机构：贵州省税务局

　　建议您参阅文件《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)：“第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”

　　具体可以持您的资料请税务机关判断指引。上述回复仅供参考有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管税务机关咨询。欢迎您再次提问。

　　总结一下：

　　1、从笔者搜索到的税局公开回复信息看，不管回复内容是长还是短，其实就一个意思：未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减;

　　2、从回复的字面意思理解：预缴多了不给退，只能留待下期继续抵减;

　　3、总局在对房地产行业进行营改增时，考虑到房地产行业的特殊性，增值税实行预缴制，先预缴，后再清算;

　　4、根据税法基本原理及“预缴”制的正常理解，房地产项目公司应交增值税的义务，当然以最终清算结果为准，前面只是“预”缴而已。纳税人达到了清算状态，当然应该多退少补，预缴少了补税，预缴多了退税。不知为何，补税当然没的说，退税的时候却打了退堂鼓;

　　5、据笔者经历，浙江有成功办理退税的先例，其他省基本上是很难或不可能(有可能是笔者不知道，但了解的十来个省是不给退的)。

　　6、当然，想退也并非没一点可能……

　　来源：力行财税 作者：朱士祥