随着房地产市场发展进入下半场，并购已成为房企获取土地资源的一条重要渠道。本文通过对房企不同并购模式获取项目涉及税务问题及筹划关键点的分析，以期为房企并购决策实践提供思路和参考。

　　房地产企业常见合作模式包括资产收购，股权收购以及品牌输出或分地块合作等三种主要方式。其中资产收购模式包括土地使用权、在建工程转让或者作价投资，股权收购常见模式包括股权转让，增资及合并分立。

　　一、资产收购模式涉税分析

　　资产收购是指通过支付相应对价以取得转让方实质性资产的一种交易方式，房地产企业资产收购主要指直接购买合作方土地使用权或在建工程。

　　资产收购涉及税费

　　资产收购模式下，转让方涉及税费主要包括企业所得税、增值税及附加、土增税、印花税，受让方主要为契税及印花税。

　　资产收购主要筹划路径

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条：房地产在建工程转让，需完成开发投资总额的25%以上。为此可考虑将目标地块开发投资总额达到25%以后再转让在建工程。

　　(1)先投资再转让模式

　　该模式主要是先以借款等形式对项目投资，使项目总投资达到25%以上，然后再以资产转让或股转等形式完成收购，达到控制项目的目的。该模式因前期股权未过户，融资受限，对自有资金投入大，溢价较高且项目节税明显。

　　(2)以土地、在建工程作价投资，后续再股权转让模式

　　该模式先以项目作价投资，后续满足相关条件后，再股权转让。其可以实现两次土增税清算，达到节税的目的。根据财税[2018]57号规定：对非房地产企业可以免征土增税。因此非房地产企业如果以土地使用权/在建工程作价投资到另一间非房地产企业，可以暂免征收土地增值税。

　　二、股权收购模式涉税分析

　　股权收购是指收购方以现金资产或非现金资产为对价换取被收购企业的股份，从而控制被收购企业的一种方式。

　　股权并购涉及税费

　　股权并购转让环节一般不需要缴纳增值税、土地增值、契税，作为转让方主要涉及的税种为企业所得税、印花税，受让方主要为印花税。由于土地溢价部分无法取得发票，无法在项目税务清算时计入土地成本扣除，因此，项目运营阶段的税负将会非常高。

　　实务操作中，各地对通过股权转让达到转让不动产的行为是否需要缴纳土增税存在争议，执行口径不一。根据国税函〔2000〕687号文，税务局基于实质重于形式，采取税收穿透方式规避通过股权转让逃避土增税的行为。

　　股权收购主要税务筹划路径

　　(1)直接股权转让

　　对转让方而言，股权转让环节一般缴纳企业所得税(或个人所得税或预提所得税)，一般不涉及增值税及附加，土增税，因此转让方的税务筹划主要是针对企业所得税的筹划。常采用的方法是承债式收购，部分溢价以股东借款形式体现，并约定不按股权比例分红。例如：A房企持有甲公司100%股权，成本10亿元，拟转让40%股权给B公司，股权转让价50亿元，正常股权转让方式下：A缴纳企业所得税=(50-10*40%)*25%=11.5亿元。若采用“30亿股权款+20亿元委托贷款”方式收购，并协议约定优先分红20亿元给A用于偿还B公司委托贷款，则A需缴纳企业所得税=(30-10*40%)*25%=6.5亿元，节省企业所得税5亿元。

　　若卖方为个人股东，可通过设立一家个人独资企业，利用个人独资企业，将股权转让给受让方，从而达到“个人独资企业核定征收”降低股权转让个人所得税的目的。

　　此外，完成股权转让后，要充分利用前期亏损项目可享受的前期股东亏损抵税红利。

　　(2)分立

　　从A公司分立出一家子公司B，分立出的房地产项目成为B公司唯一资产，原有债权债务关系仍归属A公司，A公司原股东仍依原持股比例持有A，B公司股权。分立的优点是税负低，但公司分立的新设公司对公司分立前的债务承担连带责任。

　　分立阶段，根据国税[2011]13号文的规定，不缴纳增值税，相关附加税也不征收。根据财税[2018]17号文，分立免征契税，对非房地产企业分立可免征土增税。根据财税[2009]59号文，符合特殊性重组条件的，分立时可不缴纳企业所得税。

　　(3)增资

　　受让方先对转让方目标公司A下属项目公司B增资，为了满足重组的特殊性条件，即取得股权的原主要股东在重组后连续12月内，不得转让所取得的股权，建议增资后先共同开发，1年后再股转。相较直接股权转让，增资不涉股权溢价所得税，但如注册资本较高，资金投入较大，可能影响收购的整体收益率。

　　三、资产并购与股权并购比较

　　以武汉A房企收购案例进行分析。武汉市A房企集团下属B项目公司主要资产为一栋主城区在建办公楼，取得施工证日期为2016年4月30日前，按老项目税务备案。现A集团拟将该办公楼转让给甲房地产公司。B项目公司注册资本为6000万元，截至目前已投资6000万元，评估值为10000万元，假设甲公司继续开发需追加投资2000万元(进项税率9%)，项目预计销售额16000万元。(假设土增税清算，财务费用按开发成本5%计算扣除，不考虑印花税)

　　方案一：资产收购，甲公司直接收购该写字楼，转让方A与受让方甲所需缴纳税费如下表1。

　　方案二：股权收购，甲公司直接收购A集团下属B项目公司股权，转让方A与受让方甲所需缴纳税费如下表2。

　　方案一转让方A获得净现金流入2，225.00万元，受让方甲公司获得净现金流入1，563.66万元，双方合计获得现金流入3，788.66万元。方案二转让方A获得净现金流入3，000.00万元，受让方甲公司获得净现金流入292.00万元，双方合计获得现金流入3，292.00万元。站在转让方A的角度，显然方案二更优，可获得更高净现金流入，站在受让方甲角度，方案一更优，可获得更高净现金流入。若要实现双方利益最大化，则方案一更优，可获得更高净现金流入。

　　税收并购的税务筹划点主要在并购的模式上，实际操作并购项目时，项目情况错综复杂，除了考虑税务成本外，还有交易成本，机会成本，筹融资成本及整合成本等。因此，最后的并购方案通常较为复杂，可能是几种并购模式的组合，且没有统一的标准，必须针对具体项目进行深入研究对比，找出相对优的模式。

　　上述并购路径各有利弊，在进行税务规划时，不能简单地认为资产并购或者股权并购更优，对受让方最优的可能对转让方却是最不利的，反之亦然。因此房地产企业并购只有找到双方整体税负的平衡点，才能真正实现最后整体利益的最大化。

　　来源：金穗源 作者：邓晋升

　　2018年2月的解读——

房地产企业股权收购、资产收购的税务处理比较

　　随着中国经济的快速发展，商业地产行业已累积到相当大的规模，行业整合是大的趋势，而投资并购是行业整合的最有效手段。在并购实务中，股权收购和资产收购是比较常见的商业地产资产的投资并购模式，两种模式下的交易结构、法律风险及税务成本也不尽相同。因此，在商业地产整合及投资并购过程中，应根据交易目标及交易对象的实际情况，审慎选择合适的投资并购模式，最大程度的合理节税，减少交易成本。

　　股权收购和资产收购是两种不同性质的交易活动，根据《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号，以下简称“59号文”）及《企业重组业务企业所得税管理办法》（国家税务总局公告2010年第4号，以下简称“4号公告”）规定精神，股权收购，是指一家企业购买另一家企业的股权，以实现对被收购企业控制的交易。资产收购，是指一家企业购买另一家企业实质经营性资产的交易。

　　股权收购和资产收购具有许多的相似点，例如支付对价的形式相同，都采取股权支付、非股权支付或者两者相结合三种方式；交易中对资产、股权计税基础的确定原则相同；适用特殊性税务处理要求的条件相同等等。但是二者在税务处理上却有诸多不同之处，例如，交易双方缴纳的税种不同，股权收购中，股权转让方须缴纳所得税、印花税；股权受让方须缴纳印花税。而资产收购中，资产转让方须缴纳所得税、印花税、土地增值税、增值税；资产受让方须缴纳契税、印花税。以下将对两种不同并购模式涉及的税种逐一分析，并就两种模式在房地产企业中的应用进行税负比较。

　　一、企业所得税

　　在59号文、4号公告和《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）中，都对股权收购及资产收购交易中企业所得税的一般性税务处理和特殊性税务处理进行了详细规定。

　　在适用一般性税务处理的情况下，企业收购股权、资产相关交易均要求按以下原则进行：

　　（1）被收购方应确认股权、资产转让所得或损失。

　　（2）收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。实践中，大多以评估机构作出的评估结果作为依据。

　　（3）被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。

　　在适用特殊性税务处理的情况下，交易各方对交易中股权支付部分均可以按照原有计税基础确定，暂不确认有关资产的转让所得或损失，但如果选择按公允价值确定或者全部或部分选择除股权以外的其他非货币资产支付则必须在交易当期确认相应资产的转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。

　　二、个人所得税

　　如果股权转让方、资产转让方为自然人，应缴纳个人所得税。依据《个人所得税法》的规定，财产转让所得应缴纳个人所得税，包括如利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得；适用比例税率，税率为20%。应纳税所得额为转让收入额减除股权或资产原值和合理费用后的余额。

　　三、增值税

　　根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）《附：销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。因此，股权收购中的股权转让行为不属于增值税的征收范围。

　　在资产收购中，转让方将货物、固定资产等实质经营性资产转让给受让方，无论受让方以货币资产还是以非货币性资产形式支付对价，都属于销售货物的行为，转让方都应当缴纳增值税。需要注意的是，如果受让方支付对价的形式是非货币性资产，则受让方对该非货币性资产中涉及的存货、固定资产，也要视同销售货物的行为，计算缴纳增值税。

　　此外，根据《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。根据《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2013年第66号）的规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债经多次转让后，最终的受让方与劳动力接收方为同一单位和个人的，其中货物的多次转让行为均不征收增值税。因此，在资产收购中，如果转让方除了转让的资产本身以外，还同时转让与资产相关联的债权、债务和劳动力，不属于增值税的征税范围，即使经多次转让后也不征增值税。

　　四、土地增值税

　　根据《土地增值税暂行条例》规定，资产转让方，如果转让的是国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的，应就其所取得的增值额缴纳土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率。

　　需要注意的是，《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）明确，如果转让100%股权，股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的，根据实质重于形式原则，应该缴纳土地增值税。

　　五、印花税

　　根据《印花税暂行条例》的规定，在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人，是印花税的纳税义务人，应缴纳印花税。应纳税凭证包括：（一）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（二）产权转移书据；（三）营业账簿；（四）权利、许可证照；（五）经财政部确定征税的其他凭证。股权收购与资产收购都涉及印花税，可能涉及征收印花税的凭证主要包括第（一）、（二）、（四）项。

　　通过股权收购模式进行商业地产交易，交易完成后，商业地产资产的权属不发生变更，但原先持有商业地产资产的标的企业的股权结构发生了改变。从上表可以看出，相对而言，股权收购模式的税负成本较少，交易成本较低，不会影响标的企业正常的商业运营活动。

　　通过资产收购模式进行商业地产交易，交易完成后，商业地产资产的权属发生变更，但原先持有商业地产资产的标的企业的股权结构不会发生变化，收购方无需承担转让方的各种或有风险。而且，收购方可以将受让商业资产而实际支出的成本据实入账，在后续经营中逐步摊销计入经营成本，以降低当期应缴税款。但是，资产收购交易的税负成本较大，如上述分析，资产收购涉及土地增值税、增值税、所得税等，税负成本重。

　　资产收购和股权收购各有利弊，交易双方需要根据自身发展需求，结合项目的实际情况及法律和税务方面的规定确定采用何种并购模式。近些年来，为了鼓励企业做大做强，国家在法律和政策层面出台了一系列鼓励资产重组的文件，帮助企业降低资产重组的成本，尤其是税务成本。符合条件的资产重组，涉及到的不动产、土地使用权的转让会被认定为不征收增值税项目，涉及到的房屋、土地权属的划转，免征契税。

　　有鉴于此，在进行涉及商业地产资产的投资并购中，应当在对标的企业、商业地产资产进行尽职调查的基础上，按照资产重组税收优惠政策的要求，设计合理的交易结构和交易模式，综合运用资产收购和股权收购的手段，以最少的税务成本、最低的法律风险，实现商业地产资产整合。

　　来源：华税