公司无偿使用股东的房产作为经营场所的情形在实务中还是非常多的，特别是公司刚成立还没有度过生存期的企业和公司股东很少或者就一个人完全说了算的企业，最容易出现这种情况。其实对于公司无偿使用股东房产到底是否涉税?纳税人是公司还是个人?又需要交哪些税?很多企业和股东都是比较迷糊的，大部人人会认为自己的房产自己公司使用，并且也没有支付任何对价所以公司和个人都不需要交税，那么实际情况真是这样吗?本文一起来分析一下(本文讨论股东为自然人股东)：

　　一、是否交增值税?

　　因为没有支付对价，也没有产生增值，所以是否需要缴纳增值税主要判断依据是看该项行为是否满足增值税视同销售条款。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：

　　第十条：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

　　第十一条：有偿是指获得货币、货物或者其他经济利益。

　　第十四条：单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务的情形视同销售服务、无形资产或者不动产。

　　从文件中我们可以看到对无偿提供服务需要视同销售主体里面只是规定了单位和个体工商户，并没有其他个人，所以该项行为不视同销售无需缴纳增值税。

　　二、是否交房产税?

　　无偿使用个人房产是否需要缴纳房产税是目前实务中争议很大的内容，也是令企业头痛不已的问题，税务局上门查企业房租发票，如果没有房租发票就要企业按照房产价值从价缴纳房产税，此种情形在实务中非常常见。

　　企业财务往往碰到此类问题首先是“一脸无辜，一本正经”辩解道：我也是学税法的房产税的纳税人就是产权所有人。

　　税务局的回复也很简单不想交税就去找房东开房租发票，开不来就自己去交。

　　最终结果无非就是财务“一脸无奈”的去交了房产税或者去找房东代开房租发票(代开房租发票税负很高)。

　　那么在税法政策上来说，公司无偿使用个人房产到底需不需要缴纳房产税呢?此处我们看两个文件的规定：

　　一、《房产税暂行条例》规定：个人所有非营业用的房产免征房产税。

　　房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”

　　二、财税〔2009〕128号规定：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

　　从暂行条例中我们可以看到个人房屋无偿提供企业使用不符合免征房产税的规定需要缴纳房产税，纳税人是产权所有人或者产权所有人不在房产所在地可以由房产使用人缴纳。对于缴纳方式我们结合财税〔2009〕128号规定对于无偿使用房产依照房产余值从价计征缴纳房产税。

　　三、是否交个人所得税?

　　股东无偿将自有房产提供给公司使用，没有取得任何所得，那么还需要缴纳个人所得税吗?

　　根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第五十四条规定：纳税人与其关联企业之间转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用，税务机关可以调整其应纳税额。

　　所以说股东个人房产无偿提供给公司使用，会存在被税务机关按照市场价格调整核定收入金额去缴纳个人所得税的风险。

　　写在最后：实务中有很多老板将个人财产和公司财产老是混为一谈，觉得自己的就是公司的，公司的就是自己的。其实个人和公司是两个独立的法律主体，就像有限公司出现债务问题也是以公司资产承担责任，并不会追到老板个人资产上一样，因此个人资产一定要和公司资产区分清楚，不要引发不必要的风险。

　　2020年5月的解析——

由无偿使用股东房产引发的核算和纳税乱账

　　企业无偿使用股东房产，首先想到的是房产税。

　　财税[2009]128号规定：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”说明纳税的主体是使用者。

　　这句规定注意其范围，适用于无租使用其他“单位”的房产。那么，无租使用“个人”房产呢？比如使用自然人股东的房产呢？显然不适用本规定。

　　《房产税暂行条例》第二条的规定：“产权所有人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人缴纳”、“房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人”。即如果房产所有人不在房产所在地，就该使用人纳税。

　　那么，如果被无偿使用的房产所有人是股东个人、且在本地，谁纳税呢？

　　蓝老师观点：如果由个人纳税，按《条例》规定是没有问题的。如果由使用人纳税也是没有风险的，某个人在不在当地，并不是能查实的事，连什么叫“在当地”没有准确定义。所以，想由谁交都行。

　　如果由使用人纳税，使用人是纳税义务人，那么税款就可以在使用人税前扣除，自己按划算的选择处理。

　　结论就是：不论股东是个人还是单位，无租使用股东的房产，由使用者按余值交房产税，并计入使用人的损益扣除。

　　这样，第一个问题就出现了。

　　企业无租使用股东房产后，对房产进行了改良，比如改变了结构、增加了功能，这个改良支出，计不计入房产原值缴纳房产税？

　　显然改良支出不纳房产税。因为这是使用者的行为，不是房东的行为，使用者对房屋没有所有权，对无所有权的房产进行装修、改良，应该计入“长期待摊费用”。与房产原值搭不上边。

　　果真如此吗？竟然错了！

　　先看房产税政策，财税〔2008〕152号

　　一、关于房产原值如何确定的问题

　　对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

　　这个规定要点有三：①原值按“会计制度核算”，②原值不一定计在“固定资产”账簿上，③纳税人若错误应该调整。

　　所以，正确纳税就必须计算出：按会计制度，这个房产的原值包不包括改良支出。

　　因为改良支出改变了结构、增加了功能，能够导致经济利益流入，符合固定资产确认条件，所以应该资本化。故如果此房产是公司所有的房产，则改良支出应该计入原值之中。

　　但是，无偿占用的房产、或者有偿租入的房产，所有权不在公司，连资产本身都不是公司的，改良支出又依附在哪儿呢？

　　这种关于无所有权固定资产不按资产核算的惯例，其实是错的。2018年新修订的《租赁准则》要求对经营租入的固定资产确认为使用权资产，即，凡是租入的固定资产，都应该按资产列报。

　　新《租赁准则》为什么要把事情搞这么复杂？仔细一分析才会发现，原来是一直使用的老《租赁准则》错了。

　　《会计准则-基本准则》对资产的定义是：“资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源”，注意，“拥有或者控制的”，不一定必须要有所有权，只要能控制的，就是资产。

　　再看《固定资产准则》对固定资产的定义是

　　第一条根据《基本准则》，制定本准则。

　　第三条固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：

　　（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；

　　《固定资产准则》用的是“持有”二字，持有强调的就是在用的意思，而不论其是否掌握所有权。考虑到它是按《基本准则》制定的，所以其“持有”二字包含的也是拥有或控制的意思。

　　如此说来，不论是租入还是白占的固定资产，只要自己持有可以使用，都满足固定资产定义，都应该按固定资产核算！

　　真正把握了会计准则的思想和原则，对此并不难理解。难理解的反而是，为什么以前做错了。

　　进一步分析，按《固定资产准则》，白占的固定资产、无租使用的固定资产，也都是公司的固定资产。那么其改良支出，符合固定资产定义，当然应该计入原值之中。

　　顺理成章的结论就出来了：改良支出就算你没有计入“固定资产”科目，也应该计入房产税计税基础。作为后续支出，它满足房产这个固定资产的确认和定义。

　　白占一个固定资产，该怎么核算呢？

　　以往的经验，白占的固定资产，所有权并不属于公司，所以会计一般不予核算。

　　但是，按《基本准则》和《固定资产准则》，它既然是公司“持有”、“控制”的资产，满足确认条件，理应进行核算，否则就是错误的。

　　复习一下《基本准则》

　　“第三章资产

　　第二十条资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。

　　由企业拥有或者控制，是指企业享有某项资源的所有权，或者虽然不享有某项资源的所有权，但该资源能被企业所控制。

　　第二十一条符合本准则第二十条规定的资产定义的资源，在同时满足以下条件时，确认为资产：

　　（一）与该资源有关的经济利益很可能流入企业；

　　（二）该资源的成本或者价值能够可靠地计量。

　　第二十二条符合资产定义和资产确认条件的项目，应当列入资产负债表；”

　　所以，白占的这个房产，要计入本公司的“固定资产”，我们一直以来都做错了！

　　这里我再强调一下逻辑：

　　通过以前发生的事项，控制了一个资源，该资源可以导致经济利益流入，又可以计量，所以必须按资产列报。同时，寿命超过1个会计年度，所以必须按固定资产列报。

　　（因为是无偿占用，没有对价，所以不适用于《租赁准则》，不列报为使用权资产）

　　那么，金额是多少？残值怎么算？如何折旧？账怎么做？

　　我不知道，也不感兴趣。

　　我只知道，只要该固定资产的成本或者价值能可靠计量的，就必须确认资产，具体金额是多少，得会计自己计算了。

　　对了，不管金额是多少，只要不是零，确认固定资产的同时，你贷方确不确认收入？——营业外收入或其它收益。

　　还有收入？那还要交所得税吗？细思恐极啊！

　　所得税如何定义固定资产？

　　《企业所得税法实施条例》对固定资产是这样定义的：

　　“第五十七条企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、……”

　　这是约好了的吗？用的竟然也是“持有”二字，与《固定资产准则》一模一样！税会在这个问题上竟然无差异！虽然这个房子所有权不是你的，但你只要能持有用以经营，按税法规定，它就是你的固定资产！

　　同时，《企业所得税法实施条例》对于其计税成本的计量，有着明确的规定：

　　“第五十八条固定资产按照以下方法确定计税基础：

　　（五）通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础；”

　　白占一个固定资产算不算“捐赠”不好说，但规定后面有一个“等”字，所以，总之应该以公允价值为计税基础，这也是企业所得税公允价值原则的一个体现。

　　计税的公允价值是不是该房产的公允价值呢？这个不一定，因为白占并不一定指占有其全寿命周期，用占用期乘以公允的租金价格，似乎更合理合法。

　　OK！确认为固定资产的后果，就是确认了一个企业所得税收入——受赠收入还是其他收入？这个不确定了，有时别人没有给你，是你自己占来用的，此时就不能说是受赠了。

　　天啦，果然要交所得税！

　　但同时也提折旧了，长期、总体上看没有所得额。

　　那我确认为负债行不行？就是无偿借入别人一个固定资产，未来是要还的——言下之意是，不确认为收入，还可以提折旧呢。

　　这显然贪心了。此时的折旧并不是一项支出，所以应同时确认为收入——受赠收入或其他收入。结果依然是平的，只是收入与扣除在时间上完全同步了。

　　总之，这个行为在企业所得税上，应该既不增加额外的所得额，也不减少额外的所得额。

　　可以不管。

　　那对方要不要视同销售呢？

　　火又烧到资产所有权一方去了。

　　无偿提供房产，视同销售，这是几个税务系统的网友脱口而出的。

　　先说简单点的增值税。如果股东是公司，肯定应该视同销售，这是《营改增试点实施办法》的规定，属于无偿提供了租赁服务，可以开增值税专用发票，双方将税金确认为一项受赠支出与收入，一进项一销项解决问题。但赠出去的这个税金，因为是捐赠行为所以不能税前扣除。

　　如果股东是个人，则增值税上不存在视同销售的问题，因为不针对自然人。

　　所得税呢？首先，《个人所得税》没有视同销售的规定，

　　企业所得税呢，算不算赠送了租赁劳务，从而要视同销售呢？

　　《企业所得税法实施条例》是这样规定的：

　　第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠……的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，

　　问题是，此劳务非增值税上的服务，此劳务指提供的劳务，税法有明确的定义。在企业所得税上，租赁不是提供劳务，而是让渡资产使用权，是独立的“租金收入”一项，不是劳务。所以，不在企业所得税的视同销售之列。

　　那么，这个被别人白白占了的房产，其折旧总不能扣除吧，因为与自身取得收入无关。

　　这个问题要这样理解：房产是一个有形的资产，形像说就是一个东西，只要它曾经为公司自己所用、曾经与取得收入有关系，就是与取得收入有关系。

　　固定资产看起来是几十年的使用期，但它首先是一个产品，这个产品只要是与公司的收入有关，哪怕只有一段时间，那这个资产也与取得收入相关。至于折旧扣除，只是一种分期确认的扣除计算方式而已。如果固定资产使用一年后就停用处置，则剩余的价值也要通过清算处置一次性全部扣除掉。

　　把自己设备白拿给别人用，却自己扣折旧、别人不扣，也不确认相关收入，这看起来有点不合理啊。

　　实际上并非如此，自己用了以后如果一直闲置，也是要折旧扣除的，如果报废处置也是要扣除的，实际上没有什么不同。只是导致了两家企业间的利润转移，这个是不是有关联调整风险？

　　是的，如果税务认为这一行为“以少缴税为目的或主要目的”，就可以适用关联调整了。2018年新个税法后,个税也有关联调整的规定了。就看税务调不调了，税务调时，双方的争议点就在是否以少缴税为目的之上。

　　来源：蓝敏说税 作者：蓝敏