8月31日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》和《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，内容涵盖首套房及二套房贷款利率下限调整以及存量房贷利率有序调节具体办法，此前市场期待已久的政策终于正式落地。
两大《通知》重点如下：
自今年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。
对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
9月25日起可申请置换贷款、协商变更合同约定利率水平
根据《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，2023年8月31日前的存量首套住房商业性个人住房贷款，自2023年9月25日起，借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款；借款人也可以向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。
不过值得注意的是，央行和金融监管总局表示，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。对此，申银万国期货金融期货研究部经理唐广华告诉期货日报记者，这点主要考虑到维护贷款发放时期政策利率的权威性，此外也是为了保证政策的公平性，确保调整过程平稳有序，避免由于存量房贷利率调整时间不同，而导致利率水平差异较大。
从本次降低存量首套住房贷款利率的背景来看，央行和金融监管总局表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
如何申请？央行和金融监管总局表示，对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。中国人民银行、金融监管总局将密切关注市场动态，引导银行与客户遵循市场化、法治化原则进行自主协商，有序降低存量住房贷款利率，维护好市场竞争秩序。
昨日，央行和金融监管总局还发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。
本次差别化住房信贷政策调整优化的重点是将首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。同时首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点，二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。
将更好满足居民刚性和改善性住房需求 促进房地产市场企稳
期货日报记者梳理发现，7月底以来，相关部门就房地产政策多次发声，释放出强烈的积极信号。其中，7月24日中央政治局会议明确，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日国务院常务会议提出，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。8月1日，人民银行、国家外汇管理局召开的2023年下半年工作会议则明确指，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率 。
总的来看，唐广华认为，此次中国人民银行、金融监管总局是贯彻落实党中央、国务院决策部署，对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。
“从本次降低存量首套住房贷款利率的方式来看，是采用‘以旧换新’或协商变更合同条款，即购房者重新申请住房贷款来偿还此前高利率房贷，或适当下调存量房贷利率在LPR上偏高的加点部分。”一德期货宏观分析师肖利娜对记者表示，从影响看，本次存量房贷利率下调实施直接利好居民端，可以减少提前偿还存量贷款现象，增加居民可支配收入，有利于提振消费信心，拉动社会总需求增长。在当前经济景气水平总体底部企稳尚需维护的背景下，消费对经济的驱动不可忽视，这也是促进降低存量房贷利率加速落地的根本原因。此外对银行来说，也意味政策端的定向降准支持有望在9月加快，此外利用结构性货币政策工具进行补贴也是可选项。
此次政策落地后，唐广华也表示，将有效降低居民首套存量房贷利率，节约利息支出，降低居民贷款负担，有利于扩大消费和投资。同时，此前提前还贷的现象也将有所缓和，稳定居民中长期贷款，带动社融存量增速回升，宽信用效果持续显现。
值得注意的是，8月25日，三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”和延续个税抵扣政策，随后，为降低家庭购房门槛，刺激购房需求，广州、深圳、厦门、武汉、中山、惠州、东莞等城市宣布执行“认房不认贷”政策。“但目前北京上海仍执行‘认房又认贷’，且大多数存量房贷按照政策下限发放，本次政策落地后，居民可以先于明年1月提前进行利率重定价。”唐广华说。
据唐广华测算，本次首套存量房贷利率下调后，大约有三分之二贷款将受到影响。根据央行数据，2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。此外，2019年至2022年期间发放的房贷利率平均在5.15%左右。按照5.15%的利率粗略统计，大概存量贷款余额在25万亿元左右，目前全部的房贷余额为39万亿元左右，粗略估算本次存量房贷利率调整规模占比达到三分之二。
随着系列政策的推出，业内人士纷纷指出，后续我国房地产市场将受到提振。“参考2014年9月央行、银监会出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》后，2014年四季度一线城市商品房成交面积同比率先企稳回升，同步带动二三线城市商品房成交面积回升。预计此次也将带动一二线房地产价格和销售回升，促进房地产市场企稳回升，进而稳定经济发展。”唐广华说。
