房地产企业代收费用涉税要点浅析

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　　对于房地产企业来说，在实际销售商品房环节往往伴随着代收部分款项的业务，比如说天然气初装费、测试费、住宅专项维修基金等。这些代收费用的合规入账需要兼顾考虑到税务层面的潜在涉税风险，稍有不慎就会产生不必要的税费支出。

　　一、增值税判定口径

　　在解析这个问题之前，我们首先要明确代收费用的实质是“价外费用”。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》具体规定：

　　“价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内:

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　　同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费:

　　1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;

　　2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;

　　3.所收款项全额上缴财政。

　　回归到增值税根本文件财税〔2016〕36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》具体规定，增值税销售额的判定包括纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用两部分，且代收款项属于价外费用的范畴，因此，房地产公司代收费用除代政府收取的规费并全额上缴财政和以委托方名义开具发票代委托方收取的款项外，均构成增值税价外费用，需要并入增值税计税依据。

　　这里有一类房地产行业特殊的代收费用需要特别说明，住房专项维修基金是隶属于全体业主共同所有的一项代管基金，鉴于该类资金所有权及使用的特殊性，房地产主管部门或者其指定机构代收的住宅专项维修基金则属于不征收增值税项目。

　　二、企业所得税判定口径

　　根据国税发〔2009〕31号《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》具体规定：

　　“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。”

　　上述条款明确表述，代收费用的涉税与否关主要是看房地产企业是否将代收费用并入购房价款内以及是否将代收费用一并开具发票的处理。如果房地产企业将代收费用并入购房价款内或一并开具发票，则需要作为企业所得税应税收入计税，向下游费用转移缴纳时可作为成本费用扣除;反之则不涉及企业所得税。

　　企业也无需过度担心加大自身整体税负，代收费用在企业所得税上的处理相当于“平进平出”，并不会影响所得税款本身。

　　三、土地增值税判定口径

　　参照国税发〔2009〕91号《土地增值税清算管理规程》具体条款，站在税务机关审核的角度来看，对于土地增值税口径的代收费用涉税判定需要仔细辨别两个要点：

　　“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。”

　　房地产企业在报送土地增值税清算资料时，税务部门往往会结合当地文件规定，重点关注代收费用明细计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形，建议企业在报送资料时对各项代收费用进行明细列举，以文件形式总结发布，内容包括不限于列举的收费项目、收费标准以及归集方向等，旨在提供充分的举证资料备查费用真实性。

　　费用代收作为房地产企业一类极小比例的“业务”，企业财务人员在收取价外费用时必须严格按照税法的规定进行处理，切不可心存侥幸，以免产生不必要的涉税风险。