房地产开发企业土地使用税实例

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　　房地产企业的土地使用税如何计算缴纳，许多企业会计和税务人员都搞不清楚，现根据某企业真实的案例进行计算分析。

　　根据财政部 国家税务总局《关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。具体实务中，都采用开发产品未售面积占应税土地面积计算交纳土地使用税，一般有二种换算方式，一是按未售面积占可售面积的比例计算出应税土地面积，二是先求出土地面积/总可售面积的系数后，未售面积*该系数得到应税土地面积。二者的结果是相同的。以下是一个现实的例子。

　　某房地产开发企业2011年开始陆续取得土地使用权如下，每平方米税额5元

年月取得土地面积20113626561.445920122326362.82201273702272012128573201311247175201410301760.03合计1880659.296

　　2011年5月陆续开工建设，地上总可售面积为4758384.92平方米，2013年12月开始交付商品房，2016年全部销售完毕。

　　计算每年应缴纳的土地使用税，首先要计算出应税土地面积，税法规定，取得土地使用权的次月起申报交纳土地使用税，2011年3月取得土地，4月开始计算，全年9个月，应税土地面积为626561.45*9/12=469921.08，其他年度依此类推计算。各年的应税土地面积计算如下：

年度月份分摊月份数累计土地面积应税土地面积20114-12月9626561.45469921.0820121-2月2626561.45104426.9120123-7月5952924.27397051.7820128-12月51323151.27551313.032012年应税土地面积合计1052791.7120131-11月111331724.261220747.24201312月11578899.26131574.9320141-10月101578899.261315749.38201411-12月21880659.29313443.2220151-12月121880659.291880659.2920161-12月121880659.291880659.29

　　2011年-2012年无销售，未售面积=0，每年的土地使用税=应税土地面积*税率

　　2011年土地使用税=469921.08*5=2349605.42

　　2012年土地使用税=(104,426.91+397,051.78+551,313.03)*5=5263958.56

　　2013年上半年无销售，税额=1331724.26*5*6/12=3329310.65

　　2013年7-11月无销售，每月土地使用税额为1331724.26*5/12=554885.10

　　2013年12月销售面积为34496.28，未售面积为4758384.92-34496.28=4723888.64，

　　此时总可售面积4758384.92对应的土地面积为1578899.26，

　　折算系数为1578899.26/4758384.92=0.3318，

　　未售面积对应的应税土地面积为4723888.64*0.3318=1567386.25，

　　12月税额为1567386.25*5/12=653077.60，

　　2013年全年税额=3329310.65+554885.10*5+653077.60=6756813.75

　　2014年的情况如下，累计未售面积=总可售面积-累计已售面积，计税土地面积=累计未售面积*折算系数;税额=计税土地面积*税率/12

　　【税屋批注：建议分段分析1、2011-2012年项目处于已开发但未开始销售,土地使用税计算实际占用的土地面积*每平米规定。2、2013年项目建成开始销售阶段。】

总可售面积4758384.92年月累计已售面积累计未售面积折算系数计税土地面积税率税额201411482593.113275791.810.33181086907.7235452878.22201421630253.13128131.820.33181037914.1385432464.22201431730845.563027539.360.33181004537.565418557.32201441793488.142964896.780.3318983752.75165409896.98201451870251.372888133.550.3318958282.71195399284.46201462030075.672728309.250.3318905253.00925377188.75201472166359.852592025.070.3318860033.91825358347.47201482285483.132472901.790.3318820508.81395341878.67201492573775.722184609.20.3318724853.33265302022.222014102747222.472011162.450.3318667303.70095278043.212014112847608.681910776.240.3952755138.775314641.152014122923730.191834654.730.3952725055.54935302106.48合计4387309.16

　　其中11月和12月对应的土地面积为1880659.29，对应的折算系数为1880659.29/4758384.92=0.3952.

　　其他年度见下表

年月累计已售面积累计未售面积折算系数计税土地面积税率税额201513081968.71676416.220.3952662519.69015276049.87201523136554.551621830.370.3952640947.36225267061.40201533166446.651591938.270.3952629134.00435262139.17201543188785.91569599.020.3952620305.53275258460.64201553202064.81556320.120.3952615057.71145256274.05201563333308.781425076.140.3952563190.09055234662.54201573364567.351393817.570.3952550836.70375229515.29201583651697.451106687.470.3952437362.88815182234.54201593725137.381033247.540.3952408339.42785170141.432015103751544.231006840.690.3952397903.44075165793.102015113772421.98985962.940.3952389652.55395162355.232015123786069.5972315.420.3952384259.0545160107.94合计2624795.19年月累计已售面积累计未售面积折算系数计税土地面积税率税额201613810179.48948205.440.3952374730.78995156137.83201623822962.18935422.740.3952369679.06685154032.94201633834454.56923930.360.3952365137.27835152140.53201643854497.62903887.30.3952357216.2615148840.11201653877003.05881381.870.3952348322.1155145134.21201664157651.87600733.050.3952237409.7014598920.71201674331665.08426719.840.3952168639.6808570266.53201684490084.26268300.660.3952106032.4208544180.18201694602233.03156151.890.395261711.22693525713.012016104758384.920050.00合计995366.06

　　至此，房地产开发产品全部销售完毕后，应税土地面积为0，土地使用税将不再缴纳。

作者：夏克

2023年3月17日