杭州研究中心宏观团队
2023年4月28日召开的中央政治局会议指出，要“规划建设保障性住房，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造及‘平急两用’公共基础设施建设”，也就是现在所谓的“三大工程”。在后续召开的7月政治局会议、中央金融工作会议和中央经济工作会议中，“三大工程”均被反复强调，相关的顶层设计也在不断完善，可见其对于稳经济、促增长的重要作用。在“三大工程”中，城中村改造又常被与此前拉动经济的“棚改”相提并论。本文旨在通过公开数据测算城中村改造的潜在需求，探究其是否能够对当前的房地产市场起到一定提振作用。
城中村是我国城市化进程中出现的一种特殊现象。城市的扩张将城市周边的农村纳入了城市的规划范围，成为了所谓的城中村。由于城中村往往有着更低廉的租金，其也成为了城市外来务工人口的重要居住地。从更学术的定义来看，城中村常被界定为城市行政范围内，非户籍常住人口占总人口的比重、建设用地面积占村庄总面积的比重在一定比例以上的村庄。而随着社会经济水平的发展，城中村居民生活质量不高、土地利用效率低下、产权关系混乱复杂的问题日益突出，加之地产市场逐步下行，城中村改造的诉求也变得迫在眉睫。改造范围层面，目前来看城市常住人口在300万人以上城市（35个）的城中村改造项目均有望获得政策支持。推进方式层面，第一类是符合条件的实施拆除新建，第二类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。
城中村改造带来的需求是多方面的：①对于城中村房屋的所有者而言，其房屋的改建或拆除势必产生安置需求，若采用房票或货币化的方式进行安置，则将拉动商品房市场的需求；②对于租赁在城中村的人员而言，城中村改造将释放相应的租房需求，应当与保障性租赁住房建设相结合，否则可能产生城中村“搬家”的现象；③对城中村的改造或拆除也将产生建安投资需求。
图1：城中村改造能够拉动的需求
资料来源：永安期货研究中心
首先，在对城中村自建住房人口测算方面，我们根据颗粒度更细的第七次全国人口普查区县级数据，统计了常住人口300万以上城市的主要城区中自建住房户占调查户的比例，再乘以该城市主要城区人口，得到该城市主要城区中的自建住房人口，并假定这些人口均居住在城中村。假设这些人口一半实物安置，一半通过房票/货币化安置，则可以带动的地产销售面积约3.83亿平；假设5年内安置完成，则每年可以带动的销售面积约0.77亿平，占2023年商品房销售面积的6.85%；若按照各城市的商品房平均价格计算，所需的安置资金约8.38万亿元，年均需求为1.68万亿元。
图2：各城市城中村自建住房人口
资料来源：七普数据、WIND、永安期货研究中心
其次，在对城中村租房人口的测算方面，由于缺少租金数据，我们根据七普数据统计了常住人口300万以上城市的主要城区中15-63岁的初中及以下学历人口，并假定这些人口租住在城中村。在城中村改造后，假设这些人口仍在原城市租房，且其人均租房面积为原城市人均居住面积的80%，则35个城市合计新增保障性租赁住房需求面积为16.89亿平；十四五期间保租房年均建设速度约250万套，单套房面积按70平算，则2021-2023年新增面积约1.75亿平。乐观假设下三大工程推进阶段保障性租赁住房建设速度翻倍至500万套/年，则35城的城中村人口租房需求的安置还需要4.3年；中性假设下建设速度为400万套/年，则35城的城中村人口租房需求的安置还需要5.4年。
图3：各城市城中村租房人口
资料来源：七普数据、WIND、永安期货研究中心
汇总城中村自建住房和租赁住房人口，结合各城市的平均建安成本，可以大致推算出城中村改造的潜在建安投资需求。自建住房+租赁住房的合计待改造住宅面积约24.5亿平米，假设其中一半拆除重建（拆建比为2），一半改建（假设单位成本为重建的1/2），则35城的合计建安投资规模约6万亿元。假设城中村改造周期为5年，则每年可带动的投资约1.2万亿元；而如果改造周期拉长至10年，则每年仍有至少6000亿的投资规模。
从测算结果来看，不论是自建住房户的安置需求还是整体的待改造面积都高于市场此前预估的区间。且根据我们的测算，35个城市城中村改造的平均自建/出租比为0.36，据此计算城中村改造户均资金需求（改造投资+安置）约56.8万元。参考最新披露的武汉城中村改造数据，4.3万户投资规模为401亿元，户均投资93.3亿元，高于测算结果的部分可能涵盖了非居住面积的改造等其它用途（此外武汉的自建/出租比更高，即用于安置的成本更高，也会拉高户均投资）。此外，由于测算时仅将各城市的主要城区纳入了统计范围，主城区向周边辐射后新形成的城中村则未被纳入其中，测算结果仍可能对改造的总需求有所低估。
故综合来看，城中改造的实际落地规模或高于市场此前的判断，若各城市改造需求能够得到资金的充分支持，那么对于钢材、铝、铜和PVC等相关商品的需求也有望形成实质性利好。
