城更公司因项目发生的费用成本，能否列支于项目公司?

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　　一般来说，城市更新需经历相对漫长的旅程，到达多处站点，而能否顺利抵达终点也受制于各种因素。

　　在这途中，有停滞不前的，有双向奔赴的，也还有中途接力的。那若中途接力，前期产生的里程数能否转至新接力人的名下呢?

案例

　　广州A村改前期拓展服务由某国企旗下的B城市更新公司(平台公司)完成，期间发生了拆迁补偿费、报批报建费、设计费、前期拆迁服务费、平台服务费，相关成本费用暂时列支于B城市更新公司，在申请实施主体时成立新的C项目公司获取土地并进行开发建设。

　　而这过程中，经历了主体变更，那么因前期服务产生的成本费用需如何处理，使其整体转至C项目公司进而可税前列支?

　　就上述前期主体与最后实施主体存在不一致，若要使前期主体发生的相关成本支出转至C项目公司，可按如下进行财税处理：

　　对于已签订的拆迁补偿协议，因涉及对实施主体的重新确认，此时应当考虑变更协议主体信息，或者签订新的补充协议，将相关拆迁补偿协议的权利义务概括转移至C项目公司。

　　对于其他前期费用，首先需要确定合同是否已履行：

　　(1)若完全未履行，则可以终止原合同由C项目公司(实施主体)签订新的或通过合同权利义务概括转移给C项目公司;

　　国家税务总局广州市税务局广州市住房和城乡建设局关于印发《广州市城市更新税收指引(2021年版)》的通知 穗税发[2021]93号

　　1.2 改造主体公司返还前期费用环节

　　合作开发企业确定后，通过成立具体的改造主体公司来负责拆迁、安置、销售等。改造主体公司返还合作意向企业代垫的前期费用。

　　1.2.1 合作意向企业

　　一、增值税及附加税费

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，按照合作协议的约定，如果提供前期服务的专业机构直接开具发票给改造主体公司，合作意向企业除收回垫付的前期费用外，向改造主体公司额外收取的服务费，应按照“现代服务业”征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。如果提供前期服务的专业机构开具发票给合作意向企业，合作意向企业再开具发票给改造主体公司，合作意向企业属于转售相应的应税服务，收回垫付的前期费用及额外收取的服务费，应按照相应的服务征收增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

　　(2)若已履行或部分履行，则需确定服务是否已开票或已结算，参考上述穗税发[2021]93号文相关政策：

　　一是，针对已签合同且已开票或已结算的部分，可以由B城市更新公司(前期主体)对C项目公司(实施主体)开出发票，视为转售相应的应税服务，C项目公司支付相关费用，同时由于双方存在关联关系，应注意管理对价的公允性;

　　二是，针对已签合同但未开票或未结算部分，B城市更新公司可以将合同权利义务的概括转让给C项目公司。

总结

　　前期主体成本费用转至实施主体财税处理：

合同类别履行情况开票情况处理方式拆迁补偿协议已履行部分——考虑变更协议主体信息，或者签订新的补充协议，将相关权利义务概括转移实施主体前期服务类合同完全未履行——终止原合同由实施主体签订新合同或通过合同将权利义务概括转移给实施主体已履行或部分履行服务已开票或已结算部分视为转售相应的应税服务，由前期主体对实施主体开出发票并结算剩余未开票或未结算部分将合同权利义务的概括转让给实施主体

　　　　当下，随着更多功能性国企参与到城市更新项目，为城市更新发展提供新机遇，高质量地推陈出新，进而稳定、提振当前房地产市场。

　　在这过程中，实施主体的变更逐步会成为常态。而变更可能导致前期相关的成本费用无法转至新实施主体，已发生的拆迁补偿费与其他前期服务费无法在土地增值税前扣除，平台服务费等成本可能因合规性不被认可，被认定不具备商业合理性等风险，在实务中应予以关注。

　　因此，国企在城更项目投资过程中全面进行财税尽职调查，提前发现和防范财税风险，做好前期费用的归垫工作，做好税务成本测算、分析，合规进行税务策划显得十分重要。